Почему 83% россиян не могут взять ипотеку

Ипотечное кредитование в России превратилось в новый критерий социального неравенства, разделив население на узкий круг возможных заемщиков и подавляющее большинство, для которого такой кредит недосягаем.

Согласно официальным данным, рыночная ипотека недоступна как минимум для 83% граждан. Это связано с тем, что более 80% россиян имеют месячный доход ниже 100 тысяч рублей.

При текущих ставках и ценах на жилье ежемесячный платеж за квартиру площадью 40 кв. м достигает 60 тысяч рублей. Банки требуют, чтобы долговая нагрузка не превышала половины дохода, поэтому формально претендовать на кредит могут только те, кто зарабатывает значительно больше 100 тысяч рублей в месяц.

Однако даже при зарплате в 100 тысяч рублей заемщику потребуется первоначальный взнос, который в среднем составляет 43% от стоимости жилья. Накопить такую сумму при средних темпах сбережений можно примерно за десять лет. Таким образом, рыночная ипотека становится инструментом для обеспеченных или даже богатых клиентов.

Застройщики поддерживают свою деятельность за счёт государственных программ, рассрочек, субсидирования ставок и предложения более компактного и бюджетного жилья.

Когда ипотека снова станет доступной?

Резкое ужесточение условий рыночной ипотеки исключило большинство россиян из числа потенциальных заемщиков, отмечает ипотечный брокер Андрей Креер.

«При текущих ставках и ценах на жилье ипотечный платеж соответствует допустимой долговой нагрузке только для узкого сегмента заемщиков. Учитывая, что около 83% россиян имеет доход ниже 100 тысяч рублей, банки и требуют либо существенно более высокий доход, либо крупный первоначальный взнос», — объясняет Креер.

По его словам, текущими пользователями рыночной ипотеки остаются в основном специалисты с высокими зарплатами, жители крупных городов, сотрудники высокооплачиваемых отраслей и участники льготных программ, таких как семейная или IT-ипотека. Их платежеспособность часто поддерживается государственными субсидиями или собственными накоплениями, что усиливает социальное неравенство в доступе к жилью.

Креер подчеркивает, что смягчение условий ипотеки возможно только при стабилизации инфляции, снижении ключевой ставки и расширении субсидируемых программ. «При этом быстрого возвращения к доступной рыночной ипотеке раньше 2027 года ждать не стоит», — заключает эксперт.

В краткосрочной перспективе рынок недвижимости переходит в режим «нишевой ипотеки», где сделки совершают либо обеспеченные покупатели, либо те, кто имеет доступ к льготным инструментам.

Перспективы рынка и застройщиков

Ведущий аналитик финансовой компании AMarkets Игорь Расторгуев отмечает, что реальными пользователями ипотеки являются люди с высокими доходами, совершающие альтернативные сделки, или те, кто рассчитывает на крупные поступления в будущем.

Остальные покупатели, по его словам, полагаются на льготные программы, которые сейчас составляют свыше 80% всего ипотечного рынка. «Семейная ипотека под 6%, IT-специалисты, участники СВО, дальневосточная программа — вот основные категории получателей. Именно они и двигают сейчас первичный рынок жилья», — говорит Расторгуев.

Эксперт менее пессимистичен, чем Креер, и предполагает, что послабления возможны ближе к концу года. «Центробанк планирует опустить ключевую ставку до 12–13%, и тогда рыночная ипотека может снизиться до 14–15% — это уже более приемлемые условия для покупки жилья. Правда, до комфортных 10%, о которых говорят чиновники, еще далеко. Но само направление движения уже обнадеживает, и рынок это чувствует. Весь вопрос в том, как быстро инфляция вернется к целевым показателям», — размышляет финансист.

По его оценке, застройщики удерживаются на плаву благодаря льготной ипотеке, которая формирует устойчивый спрос на новостройки. Хотя у крупных компаний есть задержки по срокам сдачи, а окончание моратория на выплату неустоек добавляет напряжения, массовых банкротств Расторгуев не ожидает: «Слабые игроки уходят, сильные остаются и укрепляют позиции».