Дешевые квартиры исчезают: московский рынок жилья для избранных
Квартиры стоимостью менее 10 миллионов рублей практически исчезли с рынка новостроек Москвы. За год их доля сократилась с 22% до 3%, а половина всех предложений уже превышает 20 миллионов рублей.
Средний рост цен на квадратный метр составил 20%, но ключевое изменение — качественное: бюджетные лоты не просто подорожали, а перестали существовать.
Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик комментирует: «Ситуация с практически полным исчезновением предложения квартир до 10 миллионов рублей в московских новостройках — вполне закономерный итог сразу нескольких структурных факторов».
Среди этих факторов эксперт выделяет:
- Рост себестоимости строительства из-за удорожания материалов, рабочей силы и ужесточения архитектурных требований города.
- Стратегический переход девелоперов к бизнес- и премиум-классу, где прибыль выше, а зависимость от ипотеки меньше.
- Эффект льготной ипотеки, который уже заложен в цены и поддерживает высокий спрос.
Зубик не ожидает заметного снижения цен. Рынок стал фрагментированным: в одних проектах возможна стагнация, в других — активный рост, особенно в качественных локациях.
Директор рынков России и СНГ компании «Фам Пропертис» Валерий Тумин приводит конкретные цифры: средняя цена квадратного метра в массовом сегменте выросла с 323 до 410 тысяч рублей, то есть на 27%. К декабрю 2025 года средняя квартира комфорт-класса в Старой Москве стоила уже более 21 миллиона рублей.
При этом предложение в массовом сегменте сократилось вдвое — с 21 тысячи до 10 тысяч лотов. Тумин объясняет это прекращением действия массовой льготной ипотеки, ростом себестоимости и введением ограничений на проектирование квартир площадью менее 28 квадратных метров.
«Москва в пределах МКАД как пространство для первой покупки жилья постепенно сужается до «семейной ипотеки», рассрочки или вторичного рынка», — говорит Тумин.
Основатель агентства недвижимости Stretch Estate Ольга Стречная описывает ситуацию с ипотекой: «Взять ипотеку в России стало сложно. Ставки по кредитам на новые квартиры и на квартиры, которые уже были в чьей-то собственности, составляли от 19% до 21% в год». При таких условиях ежемесячный платеж за квартиру за 12–15 миллионов рублей достигает 200–250 тысяч рублей, что доступно лишь узкому кругу покупателей.
Таким образом, рынок московского жилья, продолжая рост, всё больше отрывается от финансовых возможностей обычных людей. Вопрос теперь не в том, сколько стоит квадратный метр, а в том, для кого этот рынок вообще существует.
