Микроапартаменты Москвы: 6 кв. м за 1,9 млн

На московском рынке недвижимости зафиксирован новый формат предложения — «микроапартаменты». Минимальный по цене объект: 6 кв. м за 1,9 млн рублей. Это помещение на цокольном этаже кирпичного дома 1910 года постройки. Окна отсутствуют, ремонт требуется, но санузел совмещённый. До станции метро «Савеловская» можно дойти пешком.

На этом фоне лот за 2,1 млн рублей рядом с «Академической» выглядит почти роскошным: 10 кв. м, отдельный вход со двора, санузел и счётчики.

За 3 млн рублей возле «Люблино» выставлено 31 кв. м без единого окна. Внутри — две комнаты, кухня на 5 кв. м, гардеробная, техника, евроремонт и тёплый пол в санузле.

Спрос на такие объекты есть. Причина очевидна: стандартная квартира в Москве стоит настолько дорого, что покупателю доступны только апартаменты — а это, напомним, нежилое помещение.

«Квартира для среднего класса стала слишком дорогой покупкой. Цены высокие, ипотека остаётся дорогой, а свободных денег для крупной покупки у семей стало меньше», — говорит основатель управляющей компании в сфере недвижимости Smarent Виктор Зубик. «Потратить 10–20 тысяч рублей на ресторан, 300 тысяч на поездку или покупку гораздо легче, чем заморозить несколько миллионов в первоначальном взносе. А зумеры вообще в среднем слабее воспринимают квартиру как обязательный жизненный актив».

«Микроапартаменты» в подвалах и на цокольных этажах оформляются как нежилые именно потому, что жить там по нормативам Жилищного кодекса невозможно. Смотреть только на низкую цену неверно, объясняет директор рынков России и СНГ агентства «Фам Пропертис» Валерий Тумин. К цене нужно сразу прибавить стоимость ремонта, инженерии, содержания, налогов и ту скидку, которую, возможно, придётся дать при будущей продаже.

В нежилом помещении нельзя зарегистрироваться по месту жительства, на него не распространяются некоторые меры жилищной господдержки, а налоговая нагрузка может оказаться существенно выше. По словам Тумина, для отдельных видов нежилой недвижимости ставка может доходить до 2% кадастровой стоимости, тогда как для жилья она обычно составляет 0,1–0,3%.

«Указанное в объявлении состояние „требует ремонта“ при площади 6 квадратных метров означает, что фактически нужно создавать жилое пространство с нуля», — объясняет Тумин.

На нескольких квадратных метрах нужно одновременно разместить санузел, инженерные коммуникации, систему вентиляции, мебель, технику и места хранения. При этом площадь не делает инженерные работы пропорционально дешевле. Наоборот, стоимость ремонта в пересчёте на квадратный метр может оказаться намного выше, чем в стандартной квартире.

Перед покупкой эксперт советует составлять не приблизительную смету на отделку, а полный бюджет доведения помещения до состояния, в котором им можно хотя бы отдалённо пользоваться.

Это означает отдельный расчёт сантехники, вентиляции, электрики, гидроизоляции, мебели и техники. Если канализация находится ниже уровня городской сети, может потребоваться насосная станция. Если стены требуют дополнительной гидроизоляции, это тоже необходимо учитывать сразу.

Есть простой способ не попасть в ловушку недобросовестного продавца: просить показать не красивые фотографии будущего интерьера, а техническую часть помещения — вентиляцию, канализацию, проводку и многое другое.

«Дополнительная гидроизоляция стен и пола, дренажные системы вокруг периметра — тоже статьи расходов, которые покупатель не всегда учитывает на старте. Через цокольные и подвальные помещения часто проходят общедомовые трубы — отопление, канализация, электрощиты», — объясняет Тумин.

В помещении без окна нельзя рассчитывать на обычное проветривание. Значит, придётся организовывать принудительный воздухообмен. В зависимости от конкретной конструкции это могут быть отдельные вытяжные устройства или полноценная приточно-вытяжная система.

Ещё сложнее с канализацией. Цоколь находится ниже уровня земли, поэтому стоки не всегда могут уходить самотёком. Если используется насосное оборудование, появляется дополнительная система, которую нужно обслуживать и которая зависит от электричества.

«Это не только разовые затраты на монтаж, но и постоянные расходы на электричество и обслуживание фильтров», — отмечает эксперт.

Поэтому осматривать такой объект лучше не в одиночку и не только с риелтором. Строитель или инженер, способный оценить вентиляцию, влажность и коммуникации, иногда оказывается полезнее любого интерьерного консультанта.

Тумин советует обязательно проверять, является ли объект самостоятельным помещением или покупателю предлагают долю в общем нежилом пространстве.

«Если доля не выделена, любой сособственник может претендовать на доступ в помещение, что делает полноценное распоряжение объектом затруднительным», — предупреждает эксперт.

Покупателю нужно проверить историю объекта, документы на выделение помещения, возможные перепланировки и вопрос общедомового имущества. По словам Тумина, на рынке встречаются ситуации, когда оформление апартаментов связано с сомнительными схемами или незаконными изменениями.

Самая распространённая ошибка при покупке маленьких апартаментов под аренду — посчитать будущую доходность и на этом успокоиться. Но сначала нужно понять, кому его сдавать. Тумин отмечает, что рынок таких объектов узкий: арендная ставка может быть ниже, чем у сопоставимой студии с окном, а при продаже собственнику придётся искать гораздо более специфического покупателя.