Незваный сосед: как не попасть в ловушку при покупке квартиры

После истории с Ларисой Долиной аферисты на рынке недвижимости стали действовать еще изощреннее. Теперь покупателям квартир грозит новый риск: новые собственники все чаще обнаруживают, что вместе с жильем «приобрели» человека с бессрочным правом проживания, которого практически невозможно выселить.

Вот один из примеров. Житель Санкт-Петербурга купил квартиру за 8 миллионов рублей, вложил еще несколько миллионов в капитальный ремонт. Внезапно на пороге появился пожилой мужчина и нагло заявил новому владельцу: «Я тоже буду здесь жить».

Оказалось, что во время приватизации в начале 1990-х пенсионер отказался от своей доли в пользу другого собственника, но сохранил за собой бессрочное право пользования жилым помещением. Это право не исчезло даже после нескольких последующих сделок купли-продажи.

В полиции собственнику сообщили, что помочь не могут. Остается суд. Однако, как отмечают специалисты по недвижимости в беседе с MSK1.RU, судебная перспектива для жертв таких афер неочевидна. Законодательство зачастую защищает именно обладателя бессрочного права проживания.

Юристы связывают рост подобных споров с тем, что квартиры, приватизированные в 1990-х, сейчас массово переходят ко вторым и третьим покупателям. При этом сведения о людях, отказавшихся от приватизации, не отражаются в выписке из ЕГРН, а продавцы часто умалчивают о таких жильцах. Иногда они и сами не знают об этом — если квартира досталась по наследству или неоднократно перепродавалась.

Частнопрактикующий юрист Дарья Самойлова в беседе с MSK1.RU поясняет, что покупатель зачастую узнает о проблеме последним. Бессрочное право пользования действительно закреплено законом, но оно не действует при любых обстоятельствах. «Бессрочное — не значит вечное», — подчеркивает эксперт.

Самойлова уточняет: если человек добровольно много лет назад выехал в другое место, обзавелся иным жильем, не оплачивал коммунальные услуги, не пытался вернуться и ему никто не препятствовал пользоваться квартирой, суд может признать его утратившим право проживания. Но для этого собственнику придется собрать внушительную доказательную базу.

Что потребуется:

Одновременно юрист советует предъявлять требования и к продавцу квартиры. Если информация о правах третьих лиц была скрыта, покупатель вправе добиваться уменьшения стоимости жилья либо даже расторжения договора купли-продажи.

Прежние схемы мошенничества, подобные той, что была с Долиной, тоже никуда не делись. Адвокат Адвокатской палаты Москвы Екатерина Тютюнникова рассказала MSK1.RU, что споры о недвижимости, когда за одну квартиру спорят несколько собственников, всегда рассматриваются индивидуально.

Суд анализирует совокупность обстоятельств: состояние здоровья продавца, его поведение до и после сделки, порядок расчетов, соответствие цены рыночной стоимости, наличие независимых консультаций, участие доверенных лиц и даже то, не был ли человек изолирован от привычного круга общения. Адвокат подчеркивает: гарантировать сохранение квартиры за новым владельцем невозможно.

В то же время шансы покупателя значительно возрастают, если он действовал добросовестно:

Дополнительным плюсом становятся нотариальное удостоверение сделки там, где оно необходимо, отсутствие подозрительно быстрой перепродажи и доказательства того, что покупатель объективно не мог знать о скрытых проблемах. Однако даже этого может оказаться недостаточно. «Суд может встать на сторону прежнего собственника, если будет доказано, что его воля была существенно нарушена», — предупреждает адвокат.

Она обращает внимание еще на одну проблему: если сделку признают недействительной, квартиру обычно возвращают прежнему владельцу, а покупателю должны вернуть деньги. Но на практике возврат средств часто становится самым сложным этапом: продавец может уже не располагать полученной суммой, и тогда взыскать ее крайне трудно.

Эксперты сходятся во мнении: главная защита — тщательная проверка квартиры еще до подписания договора. Особое внимание стоит уделять жилью, которое ранее проходило приватизацию. В таких случаях необходимо заранее запрашивать архивную справку по форме № 9 — именно она позволяет выявить граждан, сохранивших бессрочное право пользования квартирой.

Иначе покупка долгожданной квартиры может неожиданно превратиться в историю, где вместе с ключами новый собственник получает еще и незваного соседа, которого закон вовсе не спешит выселять.