Платеж по ипотеке в Москве 210 тыс. рублей против зарплаты 171 тыс.
Строительство в Москве не останавливается, однако для кого предназначены новые квартиры, не вполне понятно.
Статистика по ипотечному рынку порой кажется сказочной, однако реальные цифры быстро отрезвляют.
В Москве ежемесячный платёж по ипотечному кредиту на стандартную однокомнатную квартиру уже обогнал среднюю зарплату в городе. При оформлении займа на 20 лет с первоначальным взносом 20% приходится вносить около 210 тысяч рублей каждый месяц, свидетельствуют данные Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).
Официально средняя заработная плата в столице составляет 171 тысячу рублей. Однако эти усреднённые показатели, на которые ориентируется Росстат, далеки от реальных доходов большинства москвичей, не говоря уже о жителях регионов, где заработки значительно ниже. Таким образом, ипотека требует таких сумм, которые для многих просто недостижимы.
Ситуация выглядит ещё более фантастичной для квартир большей площади. Платёж за двухкомнатное жильё в Москве может доходить до 289 тысяч рублей в месяц, за трёхкомнатное — до 359 тысяч. Для ряда россиян подобные суммы сопоставимы с годовым заработком.
В результате разговоры о «доступности жилья» звучат всё более оторвано от жизни. Ипотечное кредитование фактически превращается в закрытый клуб для весьма обеспеченных граждан или для тех, кто готов взвалить на себя долговое бремя на десятилетия вперёд.
Ипотека для избранных: рынок тихо уходит в премиум
«Ежемесячный платеж по скромной однушке в Москве выше средней зарплаты — это не аномалия. Это прямое следствие высокой ключевой ставки и заградительных цен на жилье», — констатирует ипотечный брокер Андрей Креер, генеральный директор INFULL.
Эксперт указывает, что происходящее — закономерный итог текущей экономической политики. Если ранее ипотека служила главным драйвером рынка недвижимости, то сейчас дорогие кредитные средства вытесняют массового покупателя. Рынок не обрушился, но резко сократился, становясь финансовым продуктом для узкой прослойки населения.
Даже в случае постепенного снижения ключевой ставки и, соответственно, ипотечных процентов, быстрых изменений ждать не стоит. Стоимость заёмных средств снижается медленно, поэтому разрыв между доходами и обязательными платежами сохранится. Покупатели откладывают сделки, продавцы не спешат снижать цены, и рынок замирает в состоянии неопределённости.
«Тикающие бомбы»: кто на самом деле рискует на ипотечном рынке
«Платить 210 тысяч рублей за однушку при средней зарплате в 171 тысячу — это нонсенс. Но считать, что рыночная ипотека умерла, было бы ошибкой», — отмечает основатель управляющей компании в сфере недвижимости Smarent Виктор Зубик.
По его словам, ипотека теперь используется не для массовой покупки жилья, а в рамках конкретных финансовых схем. Например, семья продаёт старую квартиру за 15 миллионов рублей и находит вариант за 20 миллионов. Чтобы не упустить возможность, недостающие 5 миллионов берут в кредит — в этом случае ежемесячный платёж не кажется катастрофическим.
Другая стратегия — оформление крупного ипотечного кредита на очень короткий срок. Это служит временным мостом, если нужные средства поступят позже — после продажи другого актива или получения бонуса. Переплата за несколько месяцев рассматривается как плата за шанс приобрести качественную недвижимость.
Однако за этими схемами скрывается более серьёзная проблема. Зубик называет её «тикющими бомбочками». Речь идёт о заёмщиках, которые год-два назад приобретали новостройки с рассрочками или траншевой ипотекой, рассчитывая на скорое падение ставок и последующее рефинансирование. Экономическая реальность оказалась жёстче: ставки хотя и снизились с пиковых значений, остаются на высоком уровне, что ставит под угрозу планы многих покупателей.
