Пузырь на рынке недвижимости: цены начали падать?

Долгое время риелторы убеждали покупателей, что цены на жилье будут только расти, призывая приобретать квартиры немедленно. Застройщики объясняли удорожание повышением стоимости строительства, а банки — высоким спросом. Однако сейчас эта схема перестала работать.

По данным РБК, в июне квартиры потеряли в цене в 20 из 50 крупнейших городов России. Наибольшее падение зафиксировано в Сочи, где за месяц цены снизились на 1,6%.

Руководитель компании «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков на форуме недвижимости «Движение» заявил коллегам: «То, что сегодня строится в России, практически невозможно продать. И даже скидка в 20% не гарантирует, что покупатели появятся». Его слова разошлись по ведущим изданиям.

Новые жилые комплексы продолжают возводиться — это видно в Новой Москве, пригородах Краснодара, Сочи и Ростова-на-Дону. Рекламные щиты по-прежнему обещают счастливую жизнь, но реальных покупателей становится всё меньше.

Управляющий партнер ГК «Промплан» Никита Бахчеев считает, что происходящее — не обвал, а возвращение к нормальной ситуации: «Снижение цен на жилье в ряде городов — это не начало кризиса, а естественная коррекция рынка. Несколько лет стоимость квартир росла значительно быстрее доходов населения, во многом благодаря льготной ипотеке и высокому спросу. Сегодня ситуация изменилась: рыночная ипотека остается дорогой, покупателей стало меньше, поэтому продавцам и застройщикам всё сложнее поддерживать прежний уровень цен».

В Сочи, например, для первоначального взноса по ипотеке требуется почти 30 средних зарплат. При таких условиях никакая реклама не помогает.

Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик согласен с коллегой: «Снижение цен в 20 из 50 крупнейших городов России — это признак завершения эпохи, когда недвижимость дорожала почти автоматически». Первыми падают рынки, где спекулятивный пузырь раздулся сильнее всего — как в Сочи.

Рынок всё четче делится на ликвидные и неликвидные объекты. По словам Зубика, «даже в Москве и Санкт-Петербурге рынок недвижимости делится на ликвидные и неликвидные объекты. Первые по-прежнему пользуются спросом как на первичном, так и на вторичном рынке. Вторые же — неликвидные — надолго зависают в экспозиции, несмотря на дисконты».

Бахчеев отмечает, что для покупателей это позитивная новость: «Рынок постепенно начинает работать в интересах покупателя: у людей появляется больше выбора, застройщики чаще предлагают скидки, рассрочки и специальные программы, а продавцы становятся более готовыми к переговорам».

Однако массового снижения цен ждать не стоит. «У девелоперов по-прежнему высокие затраты на строительство, материалы, финансирование и рабочую силу, поэтому возможности для существенного снижения стоимости ограничены», — объясняет Бахчеев. Зубик добавляет, что проблема в эффективности проектов: раньше можно было запускать стройку, надеясь на растущий спрос, но теперь «девелоперам придется более внимательно подходить к выбору площадок и экономике проектов».

Квадратный метр жилья перестал быть активом, который дорожает сам по себе. Теперь ему придется доказывать свою ценность, иначе покупателей не будет.