Застройщики не могут продать до 45% квартир

Российский рынок новостроек столкнулся с кризисом, масштабы которого трудно переоценить. Дома возводятся, проекты запускаются, однако покупателей становится все меньше. Участники рынка оценивают: к концу года нереализованными могут остаться до 45% квартир от общего объема ввода. Фактически почти половина новых жилых комплексов рискует остаться пустой.

Финансовые показатели отрасли подтверждают тревожные тенденции. За первое полугодие восемь крупнейших компаний сектора заработали на 12% меньше, чем годом ранее. Их совокупный долг превысил 4 триллиона рублей.

«Эти финансовые результаты крупнейших застройщиков показывают, что проблемы рынка уже вышли за пределы обычного замедления продаж», — говорит основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. Он выделяет три фактора давления: дорогой кредит, слабый спрос и рост стоимости реализации новых проектов из-за требований властей.

Девелоперы не строят на свои средства. Им нужно финансирование, а при высокой стоимости кредита каждый месяц задержки с продажами обходится дорого. Непроданная квартира — это не просто товар на витрине, а капитал, замороженный в проекте, пока компания несет расходы на его обслуживание.

«Высокая ключевая ставка делает дорогим проектное финансирование», — отмечает Зубик. Чем дольше продается жилой комплекс, тем дольше капитал остается замороженным и тем выше финансовые издержки девелопера.

«При этом девелопер не может просто переложить всю стоимость кредита на покупателя, потому что тот сам столкнулся с дорогой ипотекой», — продолжает эксперт. Покупатель приходит в банк за дорогими деньгами. Если ежемесячный платеж оказывается неподъемным, ему уже неважно, сколько застройщик потратил на кредит. Сделка не состоится.

Цены на квартиры за последние годы выросли, а доступность ипотеки ухудшилась. Во многих случаях новостройка оказывается заметно дороже готового жилья на вторичном рынке. Разрыв между первичкой и вторичкой сейчас может достигать 18–20%.

Для покупателя это принципиальный вопрос. Зачем платить существенно больше за объект, которого еще нет, если можно купить готовую квартиру, увидеть ее своими глазами, сразу оформить документы и переехать? В результате деньги уходят с первичного рынка. Особенно заметен интерес к так называемой «молодой вторичке» — домам, построенным примерно в 2015–2025 годах.

Такое жилье еще относительно новое, но уже готово. В нем работают лифты и коммуникации, понятен вид из окна, можно проверить состояние дома и района. Главное — не нужно ждать окончания строительства.

«Ключевым драйвером спада выступает разрыв между платежеспособным спросом и уровнем цен», — считает директор рынков России и СНГ компании «Фам Пропертис» Валерий Тумин. По его словам, число сделок с «молодой вторичкой» уже взлетело почти на 80%. Это хороший показатель изменения поведения покупателя: он стал гораздо осторожнее выбирать, за что именно платить.

Раньше ожидание окончания строительства можно было воспринимать как разумную плату за будущий рост стоимости квартиры. Сейчас эта логика работает хуже. Если цены перестали расти прежними темпами, а ипотека стала дорогой, переплата за новую квартиру уже не выглядит очевидной инвестицией.

«Девелоперы избегают прямого снижения цен и делают ставку на косвенные инструменты стимулирования — скрытые скидки, субсидирование ставки и траншевую ипотеку», — говорит Тумин. На рекламном баннере цена квартиры при этом может практически не измениться.

Проблема в том, что такие решения не создают нового спроса. Они, скорее, позволяют немного отодвинуть момент, когда покупателю придется столкнуться с полной стоимостью жилья. Если денег у семьи недостаточно, временное снижение платежа не превращает квартиру в доступную. Оно лишь меняет структуру выплат.

Есть и еще одна проблема. Власти городов предъявляют к новым жилым комплексам больше требований: благоустройство, школы и детские сады, дороги, парковки, общественные пространства, архитектура, инженерная инфраструктура. Для жителя это хорошие новости. Для девелопера — дополнительные расходы и более длинный путь от покупки земли до возврата вложенных средств.

«За последние годы существенно изменилась экономика самого девелоперского проекта, — говорит Виктор Зубик. — Требования к новым ЖК становятся выше: инфраструктура, благоустройство, обеспечение парковкой, социальная нагрузка, архитектура, качество городской среды». Все эти требования увеличивают объем инвестиций и срок, в течение которого девелопер возвращает вложенный капитал.

Получается, покупатель хочет более качественную и комфортную городскую среду, но всё это закладывается в себестоимость квартиры. Однако возможности бесконечно повышать цену уже нет.

Покупатель больше не готов автоматически платить за обещание будущего роста цен. Он сравнивает новостройку со вторичкой, считает ипотеку, оценивает сроки сдачи и всё чаще задает простой вопрос: действительно ли эта квартира стоит своих конских денег?