Ипотека для избранных: триллионы в новостройках
В 2025 году граждане России направили в покупку жилья в новостройках 1,7 триллиона рублей из личных накоплений. По данным Аналитического центра «ДОМ.РФ», из этой суммы 1,1 триллиона рублей составили сделки за наличные, а примерно 600 миллиардов рублей — первоначальные взносы по ипотечным кредитам. Для сравнения, общая выручка девелоперов от реализации нового жилья составила 5,2 триллиона рублей.
Эти инвестиции происходят на фоне резкого ужесточения требований к платежеспособности заемщиков. Чтобы получить ипотечный кредит в Москве, теперь требуется ежемесячный доход около 267 тысяч рублей, в Санкт-Петербурге — примерно 194 тысячи рублей, а в Казани — 161 тысяча рублей. Доход не менее 100 тысяч рублей в месяц стал необходимым условием в девяти из шестнадцати регионов, где анализировались условия кредитования.
Возникает парадоксальная ситуация: формально рынок остается активным, сделки заключаются, однако массовый покупатель постепенно вытесняется с ипотечного рынка. Его место занимают граждане, располагающие значительными собственными средствами. Таким образом, рынок жилья все дальше отходит от концепции массовой доступности, неоднократно озвучивавшейся на государственном уровне.
«Резкий рост требований к доходу заемщиков указывает не на предельное состояние ипотечного рынка, а на его перегрев при ограниченных финансовых возможностях домохозяйств», — пояснил основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. По его словам, высокие ставки, консервативные скоринговые модели и инерционно высокие цены на жилье «фактически сжали рынок до сегмента заемщиков с высокими, полностью белыми доходами. Это радикально сузило массовый спрос».
Зубик считает, что смягчения условий в ближайшее время не произойдет, поскольку банки сейчас ориентированы на максимально платежеспособную клиентуру. «Спрос упирается не в условия банков, а в пределы доходов населения», — констатирует эксперт. Он отметил, что ипотека превратилась в продукт для узкого круга высокооплачиваемых специалистов, управленцев и предпринимателей, а для остальных доступны лишь альтернативы — рассрочки, помощь семьи или продажа других активов.
С этой оценкой согласен ипотечный брокер, генеральный директор INFULL Андрей Креер: «Требования к доходу уже достигли планки, которая для большинства россиян выглядит запредельной. Это не потолок, а закономерный результат высокой ключевой ставки». По его мнению, даже при возможном снижении ключевой ставки ипотечные кредиты еще долго будут оставаться недоступными для широких слоев населения.
«Это означает, что период, когда кредит смогут получить лишь „избранные“, продлится. И ожидать возвращения массового спроса в таких условиях не приходится. Устойчивое оживление рынка начнется только тогда, когда разрыв между доходами населения и стоимостью кредита будет преодолен», — добавил Креер.
Тем не менее, недвижимость продолжает привлекать сбережения. «Недвижимость остается одним из ключевых вариантов сохранения накоплений. Этому способствуют сразу несколько вариантов по использованию этого актива (жилье можно сдать в длительную или посуточную аренду, жить самому) при его достаточно высокой ликвидности (продать почти любую квартиру в недавно сданной новостройке можно в разумный срок)», — рассказал главный аналитик компании «Циан» Алексей Попов.
Однако другие эксперты менее оптимистичны. Андрей Креер указывает, что льготные программы стали лишь «костылем», маскирующим фундаментальную недоступность кредита в целом. Директор рынков России и СНГ компании fam Properties Валерий Тумин также не ожидает снижения цен: «Недвижимость для россиян — не просто квадратные метры. Это материальный актив, который виден и понятен. Спрос остается устойчивым даже на фоне дорогой ипотеки. Застройщики, видя готовность покупателей платить, не спешат снижать стоимость».
В итоге российский рынок новостроек демонстрирует противоречивую динамику: рекордные объемы собственных инвестиций и высокая выручка девелоперов соседствуют с фактическим закрытием ипотеки для большинства граждан. При этом поток средств в бетон и кирпич не ослабевает.
