Средний платеж по ипотеке — 100 тысяч. Влияние Путина
Повысится ли доступность жилья?
В программе «Итоги года» президент Владимир Путин поддержал идею расширения семейной ипотеки на вторичное жильё в городах, где эта программа ранее не действовала.
«В регионах, где не строится новое жилье или строится очень мало нового жилья, разрешено использовать семейную ипотеку для приобретения жилья с вторичного рынка», — заявил Путин. Он подчеркнул, что программы семейной ипотеки под 6% и региональные льготы со ставкой до 2% должны сохраняться и развиваться. Президент призвал молодые семьи оформлять кредиты именно в регионах со сниженными ставками.
При этом Путин признал, что в текущем году объёмы жилищного строительства снизятся. Если в 2024 году было сдано 107,8 млн квадратных метров жилья, то по итогам этого года показатель, по его словам, составит от 103 до 105 млн квадратных метров.
Насколько сегодня доступно жильё в России, если 70% новостроек не продано? Этот вопрос был задан экспертам рынка недвижимости после прямой линии президента. Их мнения в основном пессимистичны.
Слишком дорогие кредиты
Основным препятствием для ипотечного рынка остаётся высокая стоимость заёмных средств. Хотя Центральный банк начал цикл снижения и накануне опустил ключевую ставку до 16%, базовые ипотечные программы по-прежнему недоступны для подавляющего большинства семей.
По расчётам ипотечного брокера Ольги Лисицкой, кредит в 6 млн рублей — средняя цена за скромную двухкомнатную квартиру в крупном региональном центре — при сроке 30 лет сегодня означает ежемесячный платёж около 100 тыс. рублей.
«Для подавляющего числа семей в регионах такая нагрузка не под силу, она не соответствует их реальным доходам», — констатирует Лисицкая.
Когда платёж по кредиту превышает среднюю зарплату в регионе, рыночная ипотека перестаёт быть финансовым инструментом и превращается в «заградительный тариф», отсекая людей от возможности улучшить жилищные условия.
Лисицкая отмечает, что в последние месяцы рост активности покупателей вызван не улучшением их финансового положения, а опасениями перед будущими переменами. В правительстве активно обсуждаются изменения льготных программ, включая введение дифференцированной ставки в зависимости от количества детей в семье.
Для многих россиян это стало сигналом: условия могут ужесточиться. Желание «запрыгнуть в последний вагон» и оформить кредит по текущим правилам создаёт временные всплески спроса, которые, однако, не отменяют общую тенденцию к охлаждению рынка, говорит эксперт.
«Без господдержки ипотечный рынок оказался бы заморожен»
«Снижение объемов ипотечной выдачи на 21% по итогам 2025 года — это объективный индикатор глубокого кризиса доступности на рынке жилищного кредитования», — согласен Андрей Креер, генеральный директор ипотечного брокера INFULL.
В этих условиях, когда традиционные рыночные механизмы перестали работать, государственная поддержка стала жизненно важной.
«В сложившихся условиях именно льготные программы, в первую очередь семейная ипотека, стали основным механизмом, поддерживающим спрос и позволяющим гражданам улучшать жилищные условия», — отмечает Креер, поддерживая позицию президента.
Лисицкая добавляет, что семьи с детьми до 6 лет, которые являются получателями семейной ипотеки, формируют основную долю сделок. Люди либо покупают первое жильё, либо меняют тесные малогабаритки на более просторные квартиры. Льготная ставка настолько выгоднее рыночной, что многие используют её как инвестицию, приобретая квартиры «про запас» для будущих детей.
«Без государственной поддержки рынок ипотечного кредитования фактически оказался бы заморожен, что уже подтверждается статистикой снижения объемов выдачи и ввода в эксплуатацию», — подчеркивает Лисицкая.
Однако эта вынужденная зависимость рынка от субсидирования, по мнению Креера, сигнализирует о глубокой системной проблеме. Без решения главной задачи — высокой базовой стоимости кредита — дальнейшее расширение льгот может дать лишь кратковременный эффект и создать новые дисбалансы.
«Основной спрос будет сосредоточен на квартирах большей площади»
Снижение ввода новостроек, о котором говорил президент, связано со «спадом привлекательности и доступности ипотечного кредитования», считает Кирилл Кулаков, президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» и профессор МГСУ.
Даже в условиях сокращения ипотечного рынка цены на новостройки не спешат снижаться. Кулаков объясняет это экономическими причинами: «Прежде всего — стоимостью фондирования, которая, кстати, отражается и на стоимости строительных материалов, и на стоимости техники и транспортных услуг».
Снижение рентабельности наблюдается и у застройщиков. «Девелоперы отмечают понижение маржинальности у крупных застройщиков до 10–15%, а небольшие региональные застройщики по некоторым проектам уходят в убытки», — констатирует профессор. По его мнению, это является «предвестником концентрации рынка, что тоже не ведет к снижению цен».
В следующем году цены точно не упадут, уверен Кулаков. Вместо падения он прогнозирует ценовую диверсификацию: «Возможно, мы увидим ценовую диверсификацию. По каким-то сегментам цены стабилизируются, а по каким-то — пойдут в рост в рамках инфляции».
Кулаков надеется, что молодые семьи, о поддержке которых говорил президент, будут покупать квартиры большей площади. «Поскольку более половины из одобренных кредитов — это семейная ипотека, можно предположить, что основной спрос будет сосредоточен на квартирах большей площади», — говорит эксперт.
Креер ожидает в 2026 году некоторого оживления спроса на вторичном рынке жилья, который также упоминался Путиным. Тем не менее эксперт подчёркивает, что процесс нормализации рынка, прежде всего доступности, займёт время, пока ставки ещё долго будут оставаться на исторически высоком уровне.
