Рынок новостроек: что ждет цены на жилье

Объемы строящегося жилья в России продолжают расти, однако покупателей становится всё меньше. Ипотека с двухзначными ставками отсекла значительную часть потенциальных клиентов, а цены на квартиры остаются высокими. Девелоперы, в свою очередь, не спешат с массовыми распродажами, предлагая лишь точечные скидки и акционные условия.

Основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев заявил, что за год продажи нового жилья упали вдвое и возможно снижение цен на 30%. Впрочем, по его мнению, даже такое падение вряд ли оживит рынок: люди ждут доступной ипотеки, а не просто уценки.

«Скидки на накидки» – так охарактеризовал маркетинговые уловки застройщиков основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. По его словам, реальный дисконт дают лишь на неликвидные объекты, а основная работа идёт через субсидированные ставки и рассрочки. Зубик не верит в тотальное падение: «Скорее, сегментация рынка с сильной дифференциацией по локациям и проектам».

Ипотечные ставки в России сейчас чуть ниже 20% (в январе они доходили до 30%). Для многих граждан такие условия делают покупку квартиры недоступной. Как отмечает управляющий партнер ГК «Промплан» Никита Бахчеев, девелоперы не заинтересованы в обвале цен: их финансовые модели рассчитаны на длительный цикл продаж. «Даже если комплекс реализован лишь наполовину или на две трети, это не критично для застройщика», – поясняет он.

Инвестиционный спрос на жильё смещается в другие сектора. Вместо квартир инвесторы всё чаще выбирают индустриальную недвижимость – готовые производственные помещения под логистику и малый бизнес. Окупаемость такого вложения составляет 10–15 лет, что явно не привлекает тех, кто раньше скупал квартиры на котловане. Строящееся жильё в среднем дороже готового на 20–30%, а значит, покупатель платит за риск ожидания.

Оптимисты указывают на невысокий уровень нераспроданности. Например, в Московском регионе (с Новой Москвой) строится более 56 млн кв. м жилья, а не продано лишь около 10 млн кв. м – то есть чуть больше 20%. Причём в этой статистике учтены дома со сдачей до 2030 года, так что время на реализацию есть. «Грамотный девелопер скорее выдержит темп продаж, чем пойдёт на резкое удешевление», – резюмирует Бахчеев.

Таким образом, рынок не обваливается, а расслаивается. Дешёвая ипотека закончилась, инвестиционный спрос ушёл, покупатель стал осторожнее. Квартира из обязательного приобретения превратилась в решение, которое всё чаще откладывают. Однако ожидать лавинообразного снижения цен пока не стоит: застройщики готовы ждать, а не продавать с убытком.