Новые правила Верховного суда для сделок с жильём

Рынок вторичного жилья долгое время находился в напряжении после громкого дела с участием Ларисы Долиной. Покупатели опасались, что даже юридически безупречная сделка может быть оспорена, если продавец заявит, что действовал под влиянием мошенников. Продавцы, ставшие жертвами обмана, пытались вернуть квартиры после регистрации. Банки, риелторы и нотариусы работали с оглядкой на возможные судебные риски.

Верховный суд внёс ясность, опубликовав обзор судебной практики по оспариванию сделок с жильём. В нём говорится, что сам по себе факт мошенничества в отношении продавца не является безусловным основанием для отмены сделки. Если продавец осознавал, что подписывает договор купли-продажи, понимал последствия перехода права собственности и добровольно поставил подпись, то его внутренние мотивы не делают договор недействительным, даже если позже выяснится, что он находился под влиянием злоумышленников.

Вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов пояснил, что суд фактически закрыл лазейку, позволявшую оспаривать сделки только из-за заблуждения продавца относительно мотивов. Теперь разграничивается заблуждение в природе сделки и заблуждение в причинах, побудивших её совершить. Если человек понимал, что продаёт квартиру, но думал, что делает это для защиты от мошенников, такого заблуждения недостаточно для признания договора недействительным.

Кроме того, изменились требования к доказыванию состояния продавца. Если гражданин утверждает, что в момент сделки не понимал значения своих действий или не мог руководить ими, это утверждение необходимо подтвердить судебной экспертизой, исследующей его состояние именно в момент подписания договора. Уклонение от такой экспертизы может стать основанием для отказа в иске.

Однако наиболее важное нововведение — обязанность судов исследовать поведение покупателя. Выясняется, мог ли он заметить странности в поведении продавца, должен ли был понять, что тот действует под давлением, были ли признаки мошеннической схемы. Если покупатель знал или объективно должен был знать об обмане, сделку могут отменить. Если же он действовал добросовестно, тщательно проверил документы, оплатил квартиру и не имел оснований подозревать обман, его право собственности защищается.

Директор рынков России и СНГ «Фам пропертис» Валерий Тумин отметил, что такой баланс интересов является ключевым достижением обзора. По его словам, «правовая система строится на балансе интересов всех участников гражданского оборота, а не только одной стороны договора. Если бы суды признавали сделки недействительными исключительно из-за субъективных внутренних мотивов продавца, это создало бы хаос на рынке недвижимости и подорвало доверие к институту частной собственности».

Тумин также подчеркнул, что Верховный суд закрепил принцип двусторонней реституции: при признании договора недействительным каждая сторона возвращает полученное — квартира продавцу, деньги покупателю. Это устраняет один из болезненных перекосов прежней практики и укрепляет доверие к судебной системе.

Однако не все юристы считают вопрос решённым. Адвокат, член Центральной московской коллегии адвокатов Никита Виленский предостерегает от поспешных выводов. По его мнению, говорить об исчезновении «схемы Долиной» преждевременно. Да, Верховный суд ограничил применение статьи 178 ГК РФ о существенном заблуждении, но остаётся статья 177, позволяющая оспаривать сделку, если продавец не понимал значения своих действий или не мог ими руководить. «И эта статья применяется безотносительно добросовестности покупателя», — напоминает адвокат.

Особенно уязвимы пожилые продавцы, в отношении которых судебная экспертиза может установить когнитивные нарушения. Кроме того, остаётся вопрос реальной возвратности денег. Формально покупатель получает деньги обратно, но если продавец уже перевёл их мошенникам или потратил, исполнить решение практически невозможно.

Виленский также отмечает, что к профессиональным участникам рынка — риелторам — предъявляются более высокие стандарты осмотрительности. Однако неясно, распространяется ли это на обычных покупателей, которые пользуются услугами таких специалистов.

Эксперт финансового маркетплейса «Сравни» Лиана Кадырова рекомендует покупателям особенно тщательно проверять документы, историю объекта и порядок расчётов. Лучше использовать безопасные механизмы передачи денег — аккредитивы или счета эскроу. Это не даёт стопроцентной гарантии, но существенно снижает риск обмана.