Кому из россиян реально доступна ипотека?
Объёмы строительства остаются высокими, но доступность жилья для населения снижается
Ещё несколько лет назад ипотека в России казалась реальным шансом приобрести собственное жильё. Однако сейчас уверенность в доступности квартир исчезла: льготные программы становятся адресными, банки ужесточают требования, а заёмщики всё чаще получают отказы.
Много лет рынок жилья стимулировался льготной ипотекой: государство компенсировало часть ставки, опуская её до 6–8% при высоких рыночных значениях. Это вызвало ажиотажный спрос, рекордные темпы строительства и непрерывный рост цен. Однако такая модель оказалась неустойчивой, и теперь власти переходят к точечной поддержке.
По оценке руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Михаила Гольдберга, при самом жёстком сценарии реформы семейной ипотеки выдачи могут сократиться ещё на треть, что означает ежегодное уменьшение финансирования жилищного строительства на триллион рублей.
Сейчас обсуждается новая конфигурация семейной ипотеки: ставку могут привязать к количеству детей. Генеральный директор ипотечного брокера INFULL Андрей Креер считает, что повышение ставки до 12% для семей с одним ребёнком станет серьёзным барьером, который вытеснит с рынка целые категории заёмщиков. По его словам, банки уже ужесточили проверки, и если ограничения примут, снижение выдач на 20–30% неизбежно.
Фактически государство отказывается от массовой льготной ипотеки, сосредоточившись на поддержке многодетных семей.
На фоне роста ставок обсуждается безопасный уровень долговой нагрузки. В Госдуме назвали ориентиром 30% дохода семьи. Если на кредит уходит более 40%, нагрузка считается тяжёлой, около половины доходов — рискованной. Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский подтверждает: «Ипотека — это долгий кредит, и семья должна сохранять запас прочности не только на текущие расходы, но и на непредвиденные ситуации: болезнь, потерю части дохода, рост расходов на детей, ремонт, аренду, коммунальные платежи». Он отмечает, что при нагрузке более 40% семейный бюджет становится уязвимым, а при более 50% семья живёт в режиме постоянного финансового напряжения.
Рыночные ставки по ипотеке сейчас достигают 17–20%, поэтому даже небольшой кредит превращается в серьёзное обязательство. Банки всё больше внимания уделяют показателю долговой нагрузки (ПДН). Директор по развитию финансовых продуктов в «Сравни» Магомед Гамзаев объясняет: «Это комфортная зона, когда банк легко одобряет кредит, потому что ежемесячный платеж составляет до 30% от официального дохода заемщика». При нагрузке 40–50% любая неприятность — потеря работы, болезнь — ведёт к просрочкам. Гамзаев советует ориентироваться на сумму, которую семья сможет выплачивать даже при снижении доходов на 20%.
Однако универсального правила не существует. Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик обращает внимание: «50% от дохода в 50 тысяч рублей и 50% от дохода в 500 тысяч рублей — это принципиально разные жизненные ситуации». Если после выплаты кредита остаётся 25 тысяч рублей на все расходы, любой форс-мажор разрушит бюджет. При высоких доходах запас прочности больше. Поэтому необходимо учитывать не только процент нагрузки, но и стабильность доходов, наличие детей, другие кредиты и финансовую подушку.
Быстрого возврата сверхдоступной ипотеки не ожидается. По оценке Андрея Креера, сбалансированные рыночные ставки 11–13% могут вернуться не раньше 2027 года. До этого времени рынок, скорее всего, будет жить в условиях высокой стоимости кредитов и сниженного спроса. Остаётся открытым вопрос, приведут ли эти условия к снижению цен на жильё.
